不動産売却には税金がどれくらいかかるの？

マンションの売却を検討しているものの、実際に売却したらどれくらいの税金がかかるのか、不安に感じている方もいるのではないでしょうか。この記事では、マンションの売却にかかる税金についての不安を解消するため、売却をすると「どのような税金」が「どれくらいかかるのか」について説明するとともに、利用できる特例についてもご紹介します。
（注：税制度は、変更される可能性があります。必ず最新の情報を入手するとともに、詳細については税の専門家や、株式会社カイトリーの担当者にご相談ください。）

不動産売却にかかる税金とは？

マンションなどの不動産売却時にかかる税金の概要について説明していきます。

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譲渡所得税

所有する不動産（土地・建物）、株式、会員権などを、売却して得た利益に課税される税金が、譲渡所得税（所得税と住民税が含まれる）です。なお、不動産の売却収入に対する譲渡所得税は、給与所得などその他の所得と切り離して計算される、分離課税によって以下の計算式で算出されます。

譲渡所得税＝（収入金額－取得費－譲渡費用－特別控除）×税率

短期譲渡と長期譲渡

不動産の譲渡所得税の税率は、「短期譲渡」と「長期譲渡」で異なります。どちらに該当するかは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えているか否かで判別されます。不動産の所有期間が5年以下である場合には短期譲渡、5年超である場合には長期譲渡となります。それぞれの税率は以下の通りです。

取得費

取得費は、不動産を取得したときに要したお金のことです。取得費には、以下のようなものが該当します。

・土地や建物の購入代金、建築代金
・購入手数料（仲介手数料）
・設備費
・造成費用・改良費
・測量費
など

なお、不動産の取得費が不明な場合は、売却金額の5%を取得費とすることもできます。これを概算取得費といいます。

譲渡費用

譲渡費用は、不動産を売却したときに要したお金のことです。譲渡費用には、以下のようなものが該当します。

・仲介手数料
・印紙税（売主が負担したもの）
・売買契約締結後に支払った違約金
など

譲渡費用は売却のために直接かかった費用が該当するため、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のための費用、売却代金を取立てるための費用などは譲渡費用になりません。

その他の税金

譲渡所得税以外に、印紙税、登録免許税（抵当権抹消）、仲介手数料の消費税が必要となる場合があります。

マンション売却時に利用できる特例がある！？

不動産売却時に、利用できる特例についてご紹介します。（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます。特例の中には、期限付きのものもありますので、最新の情報をご確認ください。以下同じ）

3,000万円控除の特例

3,000万円控除の特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）は、居住用財産を売却したときに、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。この特例の適用を受ける場合には、以下のような一定の条件を満たす必要があります。

・居住用不動産であり、現に自分が住んでいたこと。以前に住んでいた不動産である場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の、12月31日までに売却されること
・売却の年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
・売却の年の前年および前々年にマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例などの適用を受けていないこと
・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

また、以下のような場合は、適用外（次項も同じ）です。
・この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

・居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

・別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

長期譲渡の税率軽減の特例

長期譲渡の税率軽減の特例は、居住用財産を売却して、一定の要件に当てはまるときに、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算することができるものです。この特例は、先にご紹介した、3,000万円控除の特例と併用することができます。

• ・居住用不動産であること。以前に住んでいた不動産である場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
• ・売却した年の1月1日において不動産の所有期間が10年を超えていること
• ・売却の年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• ・売却の年の前年および前々年にマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例などの適用を受けていないこと
• ・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

■軽減税率

2013年から2037年（平成25年から令和19年）までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

マンション売却には税金がどれくらいかかるのか？

所有期間15年のマンションを4,500万円で売却した場合に、税金がどれくらいかかるのかシミュレーションを行います。なお、取得費は概算取得費で計算し、譲渡費用は仲介手数料のみかかるものとします。また、3,000万円控除の特例と長期譲渡の税率軽減の特例の適用を受けるものとします。

1.取得費（概算）

4,500万円×5%＝225万円

2.譲渡費用（仲介手数料）

（4,500万円×3%＋6万円）×1.1％（消費税）＝155.1万円

※1 課税長期譲渡所得金額＝（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

※2 2013年から2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

3.譲渡所得

収入金額4,500万円－取得費225万円－譲渡費用155.1万円＝4,119.9万円

4.3,000万円控除の特例適用

譲渡所得4,119.9万円－控除3,000万円＝1,119.9万円

5.長期譲渡の税率軽減の特例の適用による税額

1,119.9万円×14.21%（所得税＋住民税＋復興特別所得税）＝159.1377万円

この場合、およそ159万円の税金がかかるという結果になりました。

実際には、印紙税や抵当権抹消費用にかかる登録免許税、司法書士の依頼費用などが譲渡費用に加わります。また、今回は取得費を概算取得費で計算していますが、売却するマンションの売買契約書が手元にあり、具体的な取得費が分かる場合には、今回よりも大きな金額を収入から差し引くことができます。

つまり、譲渡所得が少なくなるため、税額はシミュレーション結果を下回る金額になる可能性が高いでしょう。なお、譲渡所得（収入から取得費、譲渡費用、3,000万円控除を差し引いた金額）がマイナスになる場合、申告は必要ですが譲渡所得税は課税されません。

今回のシミュレーションを参考にして、所有するマンションの場合、どれくらいの税金がかかるのかを、ご自身で計算して大まかな税額を把握してみるとよいでしょう。

まとめ

マンションを売却する際にかかる税金は、主に譲渡所得税です。しかし、説明した通り、マンションの売却収入を取得費などが上回る場合には、譲渡所得税はかかりません。不動産会社の査定結果など、想定される売却価格をもとにして、あらかじめ税金がどれくらいかかるのかを考えておくことで、不安を感じながら売却を進める必要もなくなります。まずは、不動産業者に気軽に相談されてみてはいかがでしょうか。